Locazioni Brevi - Novità 2024 e intepretazioni.
Il presente contributo ha lo scopo, oltre che di enunciare le modifiche introdotte dalla legge di bilancio 2024, di chiarire determinati punti che spesso vengono tralasciati o mal interpretati.
I più focali, che pertanto meritano di essere trattati con attenzione, sono:
DEDUZIONE COSTI DEL PORTALE: Il contribuente, alternativamente, può decidere per la tassazione ordinaria IRPEF o per l'assoggettamento a cedolare secca. Deve essere evidenziato che in nessuna delle due modalità di tassazione vi è la possibilità di dedursi analiticamente i costi del portale, in quanto nella tassazione IRPEF vi è una deduzione forfettaria del reddito del 5%, mentre con la cedolare secca non vi è alcuna deduzione di costi sostenuti. L’unica possibilità per avere una deduzione analitica del costo è quella di aprire una partita IVA ed operare professionalmente con un’attività turistico ricettiva extralberghiera. Tale ipotesi è avvalorata anche da articoli di riviste specializzate;
TASSAZIONE DELLE SPESE DI PULIZIA CALCOLATE IN MODO FORFETTARIO: a tal proposito la circolare ADE 24/E DEL 12/10/2017 a pagina 13 chiarisce in modo inequivocabile che: "Negli atti parlamentari (A.S. 2853) è specificato che la norma, riferendosi ai corrispettivi lordi, comporta l’applicazione della ritenuta anche sui rimborsi delle spese sostenute dal locatore delle quali ordinariamente non si tiene conto ai fini della determinazione del reddito fondiario. In proposito si fa presente che secondo l'art. 1571 codice civile, il corrispettivo (canone di locazione) rappresenta la controprestazione del contratto spettante al locatore per la cessione in locazione del bene al conduttore e non possono essere a questo assimilato le spese a carico del conduttore stesso che rappresentano, in caso di rimborsi al locatore, semplici movimenti finanziari. Ai fini dei contratti in esame tuttavia, caratterizzati per definizione normativa anche dalla eventuale fornitura di prestazioni accessorie, devono ritenersi incluse nel corrispettivo lordo anche le somme eventualmente addebitate a titolo forfettario per tali prestazioni. In altre parole, le spese per servizi accessori si ritiene che non concorrano al corrispettivo lordo solo qualora siano sostenute direttamente dal conduttore o siano a questi riaddebitate dal locatore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti."
TASSAZIONE 26%
Importanti anche le novità sancite dalla Legge di Bilancio 2024 che vanno a rivedere la tassazione per quanto concerne la cedolare secca.
La norma in esame, innanzitutto (lettera a) sostituisce il comma 2 delarticolo 4 del decreto-legge n. 50 del 2017, prevedendo che ai redditi da locazione breve sia applicabile il regime impositivo alternativo dell’imposta in forma di cedolare secca, con aliquota al 26 per cento per chi vi aderisca. Viene inoltre previsto che la predetta aliquota è ridotta al 21 per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi ad una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi.
ATTENZIONE! Come precisato dal Governo nella relazione illustrativa, resta fermo che, ai sensi dell’articolo 1, comma 595, della legge di bilancio 2021 (legge n. 178 del 2020), il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all'articolo 4 sopra citato è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d'imposta; ne consegue che, in caso di destinazione alla locazione breve di cinque o più appartamenti, l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell'articolo 2082 del Codice civile.
CODICE CIN
L'articolo 13-ter , della legge 15 dicembre 2023, n. 191 di conversione al Dl n. 145/2023, prevede che il Ministero del turismo assegni, tramite apposita procedura automatizzata, un codice identificativo nazionale (CIN) alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche nonché alle locazioni brevi
Le novità più importati sono le seguenti:
Assegnazione del Codice Identificativo Nazionale (CIN): Il Ministero del Turismo assegnerà un CIN alle unità immobiliari destinate a contratti di locazione per finalità turistiche, comprese le locazioni brevi, e alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere.
Obblighi di comunicazione e di Sicurezza: Tutte le unità immobiliari ad uso abitativo destinate alla locazione turistica dovranno essere dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio, nonché di estintori portatili.
Esposizione e Indicazione del CIN: I locatori sono tenuti a esporre il CIN all’esterno dello stabile e ad indicarlo in ogni annuncio pubblicato, con obblighi simili per gli intermediari immobiliari e i gestori di portali telematici.
Sanzioni: Vengono stabilite sanzioni pecuniarie per l’assenza del CIN (da 800,00 a 8.000,00 euro), per la mancata esposizione del CIN (da 500,00 a 5.000,00 euro), per la mancata presentazione della SCIA (da 2.000,00 a 10.000,00 euro) e per la locazione di unità immobiliari prive dei requisiti di sicurezza (da 600,00 a 6.000,00 euro per ogni violazione accertata).
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